门诊部（含诊所）作为未来民营医疗的主流业态，其选址越来越得到医疗投资者和创业者的重视（参见《选址已成为民营医疗机构成败关键要素》）。然而，在选址过程中，后悔是不可避免的，就连很多资深医疗人也不例外。现将选址中最为常见的后悔事盘点如下，供后来者参考。

　　一、不从目标客户角度考虑。很多人选址，往往习惯性地从自己角度考虑，要么为了满足个人喜好，要么考虑自己和团队上班便利，更多的是从未认真分析自己的目标客户究竟在哪里，更不会从目标客户角度考虑选址。做医美，区位固然重要但邻居也很重要；做儿童眼科，不能选单身公寓、群租房和应届生聚集地，做口腔，不能坐等社区成熟或选择低入住率的新社区。尤其是当你还不能很好解决客户入口问题时，可优先把选址定在目标人群集聚地，哪怕租金要高很多超了预算，就当打了广告费也是值得的。譬如，做儿童眼视光门诊部或诊所，高人气的万达金街就值得考虑。

　　二、选址前没和主管部门沟通充分。没沟通就仓促选址，显然幼稚少见。常见的是，和主管部门沟通不充分。主要表现在：只和主管领导沟通、不和具体业务口子的人沟通；只沟通面上原则要求、不沟通细则具体要求；仅凭外区域或过去经验选址、不了解所在区域和当前最新的具体要求。尤其是现在，实行设置许可和执业许可“二合一”政策，租金交了，装修好了，最后拿不到执业许可证、开不了业就损失惨重了。哪怕动用各种关系资源斡旋协调，最后只是延迟开业，都会造成不小的损失。

　　三、物业没全面考量和综合评估。譬如，只看区位不看门脸，只看建筑面积不看实用面积，只看面积不看层高，只看外在大小不看内部结构，只看价格高低不看性价比，只看交通方便不看停车便利，只看物业及周边现状不看未来规划（是否可能面临城市改造，如拆迁或修地铁、高架桥和地下通道）等等。爱尔眼科在上海的选址就在这点上吃了大亏。

　　四、决策优柔寡断、因小失大。好的物业，肯定不会只有你看中了。即便商务条款都谈好了，中介和房东也口头答应乃至和你签了租赁意向书了，也要快速推进、当机立断。只要还没签正式租赁协议乃至交房，都可能有变数。一旦别人动作比你快、租金比你高、商务条款比你更优越，煮熟的鸭子照样能飞走。更何况，医疗机构选址，原本需要沟通的时间和环节就比其它行业要长得多、复杂得多。

　　五、死守原则、错失良机。碰到特别满意的物业，尤其是高性价比的捡漏物业，有些原则是可以破的。譬如，在没见到全部租赁证照前能不能交定金？交的是定金还是订金或意向金？是否一定要等主管部门现场实地看过后才能抢定物业？此时，就需要在风险和损失可控前提下灵活掌握了，该赌还得赌，不能错失良机。否则，等你把所有事情都定下来了，唯独物业被人抢租走了，一切努力白费。

　　六、没做好周边租金行情尽调。不少人选址找物业，往往只关注租金预算，却对周边租金行情懒得关注，尽调也就是随口问问、并未深入。一旦签好了租赁协议，白纸黑字就不好改了。房租往往还是只能升不能降，租金起点高了，后面递增起来可不是小数目了。绝大多数人尚未建立起节省租金的核心概念，一年省10万租金就是每年多做100万业务收入，更是每年多赚10万纯利、机构估值增加100万。尤其是对新机构而言，前两三年的租金差，很可能就是机构还能活着为数不多的理由之一。

　　七、租期签短了埋下重大隐患。有不少门面房和商业楼宇以及公家物业，往往一次签约，租期通常最多是三到五年，这在其它行业大都不是问题。但是，医疗物业租期，一般要求至少十年，最低也要八年。此时租期谈判就显得尤为关键，私人产权（含个人和私营企业）的物业租期能谈多长就签多长，公家产权（主要是国企和事业单位）的物业租期也不是铁板一块，大多也可以谈“5+3”。倘若租期签短了，比如只签了三年，那很可能等你好不容易要赚钱了，房东开始坐地起价、狮子大开口了。

　　八、碰到二房东不做风险防范。在一二线城市里，“二房东”现象尤为普遍。碰到二房东不怕，但要事先明确，特别是隐形二房东。譬如，有些公家物业，是由公家关联人员（退休职工或领导七大姑八大姨）做了二房东，却一直以大房东名义跟你谈。医疗机构物业，原则上优先和大房东签，这样相对更安全、更便宜也更有保障。但不代表不能和二房东签约，只要符合租金行情和自己预算，提前做好风险防范即可。当然，有可能的话，也可以和二房东直接谈转租约，一次性支付租约转让费，有时也是划算的。

　　九、选址没有预见、只顾眼前。在面积上只顾当前够用，不顾将来够不够用、有没原地扩展空间的可能。譬如，物业是不是孤零零独立建筑，或隔壁虽有相连物业，但人家比你坚挺稳定、大概率不会搬走转租；是否可能受到隔壁邻居以及周边业态变化的影响；所在商圈人气在走下坡路、越来越冷清等等。譬如，左右邻居乃至同一条街和周边店铺定位都比较低端或越来越低端化，就不宜做医美。

　　掌柜认为，医疗机构选址已是战略问题，而不再只是策略问题，更不是“酒香不怕巷子深”的随心意和碰运气。尤其是当下做民营医疗，团队第一、选址第二、牌照第三、资本第四。做医疗能否成功，选址重要性已上升到仅次于团队的地位了。

　　作者｜林掌柜

　　来源｜林掌柜（ID：kanbingtong）