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断供潮蔓延,资金监管受质疑,两案例分析业主如何胜诉

22年07月22日 阅读:12636 来源: 涂宏钢原创 IP属地:江苏省

  在房企“暴雷潮”之后,关于房贷“断供潮”的消息又甚嚣尘上。近期,全国多地曾陆续出现烂尾楼业主强制停贷的现象,涉及河南郑州、广东深圳、安徽合肥等多个省份的上百个地产项目。


  开发商违约后,购房者到期收不到房,却要继续背负沉重的购房贷款。面临“房财两空”,购房业主能否要求按揭贷款银行消除其名下的购房贷款,并退还此前已偿还的房贷本息?


  这涉及到一系列法律问题:购房合同、借款合同及抵押合同解除后,如果银行按揭贷款尚未清偿完毕,购房者是否还有还款义务?该如何承担该项义务?银行是否可以根据借款合同约定,要求购房者清偿按揭贷款?


  我们解读两个烂尾楼业主停贷、银行败诉的案例。虽然我们是大陆法系,个案结果不能成为判例,但是仍然有很多可以借鉴的地方。


  1、嘉兴中院:借款人无需承担剩余贷款的还款责任((2021)浙04民终1597号)


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  2014年,上海的许先生在嘉兴某楼盘购买一套别墅,向银行按揭贷款392万元。许先生支付首付款后,银行将贷款发放给开发商,后开发商因资金问题无法按时交付房屋,造成该楼盘烂尾。


  2018年,开发商向法院提交破产清算申请,经破产管理人调查,涉案楼盘未竣工验收,不符合交付标准,随即书面通知许先生解除其与开发商之间的商品房买卖合同。之后许先生因无法再取得房屋所有权而停止向银行支付月供。2020年,贷款银行向法院起诉,要求许先生继续支付剩余贷款。


  一审法院审理认为:许先生与银行签订的《个人购房贷款及担保合同》约定,“贷款发放后,借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷,均与贷款人无关,贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。故判决上述合同解除,许先生归还银行借款本金和利息(含罚息)合计220余万元。


  一审判决后,许先生不服,提起上诉。


  嘉兴中院二审认为,案件争议焦点为个人购房借款及担保合同解除后,许先生应否承担剩余贷款的还款责任。根据最高法相关司法解释,商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。开发商因进入破产清算程序而无法向许先生交付房屋,致使商品房买卖合同解除,许先生主张解除个人购房借款及担保合同,依据充分,应予支持,故开发商应承担剩余贷款的还款责任。


  至于《个人购房贷款及担保合同》的约定,二审法院认为,该条款系银行为重复使用而提前拟定的格式条款,其中与最高法解释相抵触的内容,加重了许先生的责任,该条款对许先生不具有拘束力。


  最终,嘉兴中院二审判决银行提出的由许先生归还剩余贷款、支付利息等请求不能成立,不予支持。


  购房者胜诉的几个要点:


  1. 解除商品房买卖合同。本案中对购房者来说是被动解除的买卖合同。开发商申请破产,而不是选择把整个楼盘转让,说明没人愿意接盘。2018年房地产蒸蒸日上,为什么没有人愿意接手?只能说明楼盘房子卖光,但是钱款全部被开发商卷走,而且整个项目所欠的工程款和欠银行的贷款已经远远超过了土地抵押物的实际价值。所以没有人愿意接手这个项目,开发商才会选择破产。这种情况下,银行为了止损,只好单独把土地拿出来卖,而银行要处置土地就必须先解除购房者和开发商的房屋买卖合同,这其实对购房者当事人来说,是被动解除的买卖合同,这对他不公平。


  那么在烂尾楼的情况下,购房者要主动解除合同吗?


  购房者遇到楼盘烂尾,不要一时冲动将房子退给开发商。如果最终开发商因资不抵债宣布破产清算时,其资产将被法院拍卖,购房人可以优先获得补偿款。如果选择退房,开发商无力退还购房款,购房人在破产清算债务清偿时的顺序将处于不利地位,很可能“钱房两空”。


  2. 只有在开发商建设的楼盘烂尾无法交房,双方签订的《购房合同》解除的前提下,可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定,维护个人权益,保障个人财产安全。


  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2020]17号,“司法解释”)第二十一条第二款规定:商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。


  3. 银行的借款条款里有不平等条约,故意减轻了银行的责任,加重了借款人的责任,因此法院认为这个条款对当事人没有约束力。


  4. 许先生一审败诉,说明当地银行和法院的关系打点得很好。要不是起诉到更高一级的法院,许先生难以胜诉。这也说明许先生找的律师和法律技术支持很到位。


  2、广东高院:银行存在违规将款项支付到非监管账户等过错行为,业主胜诉。(2018)粤民申7516号民事裁定书


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  广东惠州某问题楼盘的业主起诉招商银行惠州分行,请求法院支持在房子达到交付条件之前停止还贷。法院一审、二审都判定业主胜诉。法院审理依据:业主与招行的借款合同没有约定贷款支付的账户。而后招行惠州分行银行未将贷款支付到监管账户,而是支付到开发商的其他银行账户,因此银行存在严重过错,败诉。


  这个案例中,我们看招行惠州分行又两个动作:


  1. 和业主签订得借款合同中故意没写支付到哪个账户。


  2. 帮助开发商挪用了本应该进监管账户的钱。借款合同银行必须要给一份借款人。借款人拿到得借款合同和银行留底的两份合同必须要素齐全,一模一样。而招行显然给业主的合同中没有写明贷款支付账户,而在自己的留底合同种写上了开发商的另一个账户。这是欺诈,有预谋的违规行为。目的就是按揭贷款下来后,不去监管账户,而直接被开发商拿走挪用,连住建局去审批的手续都省了。所以因为银行有严重过错,法院判决业主胜诉。


  启示:


  对于已经明确掌握银行犯错证据,就可以大胆起诉银行。如何找银行过错?起诉之前是没有机会查银行账目。我们能做的就是收集外部信息,进行推论。


  1. 先检查手里的借款合同,仔细阅读条款,有没有要素不齐全,或者存在明显不公平的地方,最好找个律师审阅。


  2. 业主群里收集信息,看大家按揭贷款哪些银发送行办的,贷款支付账户是否同一个。有时候开发商会在多个银行开设账户,有些银行就把按揭贷款截留在自己银行账户,而不是转移支付到监管账户。这就是银行的明显过错,从外部信息能做得就是这么多。


  银行内部有没有问题要赌一把。因为只有起诉后法院才会去查,一般人接触不到银行的内部问题。


  除了以上,银行在监管账户上还有另外几种违规操作:


  1. 监管资金先被提走,手续后补。开发商可能没有住建局的批条就着急拿钱。银行开了后门让开发上把钱拿走,过几天再到住建局补批条拿来。这时候可以核对开发商在银行取款的时间和住建局系统的时间是否一致。


  2. 监管账户使用有严格的用途限制,只能用于盖房子。银行转账出去有没有核对资金用途。例如,开发商给银行的资金用途是付工程款,而银行留底的用途证明是伪造的付款单,或者一查之下流水去了另一家公司。这时候银行又犯错,因为对资金监管银行是必须要做的事。


  烂尾楼断供事件还在持续,银行在预售资金监管方面的责任受到诸多质疑。各地业主的“定心丸”在何方?业主们是否既要承担烂尾风险又要面临征信危机?作为“原罪”的开发商是否可以继续躺平?违规放贷的银行又该如何为其过错“买单”?“断供潮”里,无人可以置身事外。


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