众所周知，软银集团是WeWork最大的投资者，资料显示，软银集团旗下愿景基金自WeWork融资开始，就疯狂地进行下注，投资总额超过了106.5亿美元，如今全都灰飞烟灭，彻底砸了，连孙正义都承认自己对WeWork的投资是“愚蠢的”。

　　中国的跟随者毛大庆从万科出来，一头钻进共享经济的“红利”里，一路意气风发，创立了“中国版WeWork”优客工场，认为自己踩准了风口，如果你光看到开始，也会觉得一切是多么美好，选择是多么正确，但当你看到了结局，个人的信用破产、企业破产、或者有连带债务的话，却发现最终是一个大毁灭！

　　很多人会用经济不景气等因素去做解释，本文Dr.2从另一个角度来分析，为什么WeWork模式破产是大概率事件，做好才是偶然的？

　　首先WeWork和国内跟随者优客工场它的本质上是“二房东”模式，但是这又跟“自如”这种住宅的二房东不太一样，就是为什么呢？

　　因为住宅的二房东，有大批外地或者本地白领的长期生活居住的刚需，即使在不同的公司找工作，有可能会出现迁移，但是对个人来说，搬迁的成本是相对比较高的，而且客户非常分散，议价能力也是比较低的。但只要在一个城市工作和生活，就需要长周期的租房，在没买房之前，这个模型是可以自洽的，甚至可以跟着整体房租价格的提升而不断地向下游传导，虽然疫情也是个打击，但是从整体来讲，由于选择的用户量比较大，加上每年都有这么多流动人口来租房子，满租率是比较高的，这种商业模式是可行的！

　　但是写字楼就是另外一个逻辑。首先，长期租下写字楼本身的刚性成本是比较高的，其次，租户也就是中小公司它可以经常迁移，并且迁移成本没有大伙想得那么高，公司做大了会自建自购，做小了居家办公或者去咖啡店，破产了就结束。所以它还可以跟着租金的价格流向更便宜的地方。如果空置率上升，它的租金价格是不断降的，这是一种“戴维斯双杀效应”，你越空置的时候，反而不是涨价的，而是降价的，就如买飞机票一样，当某个地方去的人非常多，它甚至可以涨价，但是疫情期间，飞海南的人非常少的时候，机票是降价的，甚至还出现了88元、188元这种极端情况。

　　并且Dr.2判断这种戴维斯双杀效应一定会出现，为什么呢？

　　第一，如果市中心的租金不断上涨，公司就会出现迁移，它会逐水草而居。

　　第二，无论在国内还是在海外，都会面临着园区及各个地方政府招商的补贴，甚至可以免费。这样的话，它就处在一个非常不平等的市场地位，因为市场化租金永远无法PK过政府补贴！而这种标准的二房东为核心的一个商业模式，在万众创业比较火热的时候，如果有利润有市场有需求，开发商就会不断开发写字楼，各个园区也会风起云涌，不断降价甚至免费去抢夺客户，这样的话会形成一个价格梯度，压制了其向上提价的空间，在经济活跃，融资顺利的时候，会选择好一点的写字楼，这都没问题，由他们撑起了高端物业的租赁价格，然后依次形成比价效应！

　　但是接下来会遇到了几个问题：

　　一是包括无论在中国还是在美国，万众创业早就开始出现规模缩减的趋势，中小企业越来越难，资源向头部集中，创业失败以及一大批企业出现破产，租赁需求的活水源就逐渐减少，而且在越减少的时候，各个地方政府还有各个园区都会更大力进行争夺，租赁价格继续往下探。

　　二是疫情三年对美国有影响，但是对中国的影响是特别巨大的，很多写字楼在这三年期间使用率连三分之二都没有，这样又带崩了一批房东，加剧了现金流危机，不管大房东还是二房东，都在降价促销，提升满租率！

　　三是随着中美实质性的对抗与脱钩，大批的供应链转移了，美资又不准投中国高科技企业，欧资等其他的资本也大致会跟着美资走，特别是叠加美元的升息周期，无风险的利率已经上到5%，所以大批的资本开始回流美国，很多的跨国投行包括企业撤出得非常坚决，房子、装修都不要了！而他们撤掉之后，一下子空出来大体量的出租物业，但没有人能够以原来的价格去承租。中美在高科技和投资行业，包括一部分的供应链制造出现了实质性脱钩，就会带来整个人力的裁员，企业、办事处的搬迁、缩小和转移，如此一来，空置率继续上升，特别是产业链的公司会集体跟随迁移，比如苹果产业链向外迁移就非常坚决和持续！

　　所以我们认为WeWork这种模式即使在环境大好的时候，一旦有超额利润，无论是政府还是房地产商就会蜂拥而至，把利润率打低，让它在场景好的时候也挣不了大钱；一旦行情不好，一方有补贴，一方无补贴，土地和综合成本不一样，就会出现行情向下的时候进一步杀价，加剧了危机。

　　同时WeWork的逻辑本质上是期货逻辑，它是跟大房东签一个长约，比如说是五年十年期的一个房租约定，当时可能定了一个认为比较合适的价格，这就是一个长租合同期货的逻辑。但是让他们没有想到的是，事实上这么多年的写字楼的房租整体价格基本没怎么涨，还有一些高价物业是在不断下降的，综合因素叠加，市场价已经在不断下降，但是他们又受制于长约，就会出现了一个类似“批零倒挂”的现象，跟每个小微客户只能按照市场价租赁，越租越亏，但不租的话又要按照长约合同违约赔一大笔钱，因此破产已成为唯一结局，无药可解！

　　大家可以看下面这张图，实际上随着空置率上升，房租的价格从2017年之后一直是不断下滑的。