随着中国老龄化社会的加速发展，养老产业成为社会各界关注的焦点之一。泰康保险在这一领域的探索走在了前沿，通过“保险+养老社区”模式，打造了医养结合的闭环体系，探索通过保险产品绑定养老服务，从而促进养老产业的可持续发展。然而，这一模式的背后，实际上有着深刻的依赖于物业资产增值的商业逻辑，这也使得泰康养老的模式面临越来越严峻的风险挑战，尤其是在房地产市场低迷和经济环境不确定性加大的背景下。

　　一、泰康养老模式的初衷与创新

　　泰康保险提出的“保险+养老社区”模式，本质上是一种将养老保障与实际养老服务结合的创新尝试。通过泰康的“幸福有约”保险产品，客户不仅可以购买长期健康保障，还能获得养老社区的优先入住资格。在这一模式中，物业资产的增值被视作支撑盈利的关键因素，保险产品的负债成本由物业的增值收益进行覆盖。

　　在这一模式中，泰康养老社区的物业价值预期逐年上涨，保险公司通过物业增值带来的盈利来平衡保险负债端的支出。以燕园一期为例，其年增值率达15%，泰康利用这一增值收益弥补保险负债端5%的成本，形成了一个闭环的盈利模型。这一模式在理论上看似具备强大的经济支撑力，尤其是在房地产市场表现强劲的背景下，泰康养老似乎能够通过“房地产+保险”的结合，实现长远盈利与可持续发展。

　　然而，随着房地产市场的降温以及泰康养老社区面临的一系列运营挑战，原本美好的盈利预期逐渐被现实的困难所冲击。

　　二、物业价值下跌的风险暴露

　　近年来，随着房地产市场整体下行，泰康养老模式中对物业资产增值的高度依赖显现出巨大的脆弱性。房地产市场的波动直接影响着泰康养老社区的资产价值，一旦物业价值缩水，原本依靠物业增值获得收益的商业模式将面临无法弥补的损失。

　　2023年，泰康养老因资产减值损失了9.75亿元，其核心偿付能力充足率下降至91.71%，暴露了这一模式的潜在风险。在此情况下，原本依赖资产端增值覆盖负债端成本的机制出现了断裂，泰康不得不面对更加严峻的偿债压力。如果物业的长期增值预期无法兑现，保险产品的资金成本将难以通过物业增值收益进行弥补，最终可能导致保险资金的亏损，严重削弱公司的盈利能力。

　　三、资产与负债端循环机制的断裂

　　泰康养老的盈利模式本质上依赖于资产端与负债端的良性循环。在这一模式中，保险产品与养老社区的入住资格绑定，使得保险公司的负债端成本得以通过物业增值收益进行覆盖。然而，若物业增值无法达到预期，资产端的收益就无法对冲负债端的成本，从而加剧了财务风险。

　　这一机制的破裂，首先会导致资金链的断裂。泰康养老的保险负债并非一次性支出，而是一个长期的负债体系，其未来的支付义务会随着客户年龄增长而增加。而物业增值收益是公司盈利的一个重要来源，如果物业价格未能按预期增长，泰康就会面临无法偿还负债的风险。2023年泰康养老已经出现了亏损，并且核心偿付能力充足率下降，这一现象正是资产与负债循环机制断裂的具体表现。

　　四、重资产模式带来的资金链脆弱性

　　泰康养老的重资产模式意味着巨额的前期投资和较长的回收期。根据统计，泰康在全国范围内的养老社区投资已超过300亿元，而单个项目的回收期普遍在10年以上。这种长期且庞大的资金投入，使得泰康养老的资金链相对较为脆弱。尤其是在物业市场萎缩的情况下，资产的贬值将直接影响到现金流的稳定性，甚至可能导致流动性危机。

　　如果物业的价值出现大幅缩水，社区运营的收益无法覆盖日益增长的资金成本，那么企业面临的现金流压力将会急剧加大。泰康养老的运营成本在2023年已经占到收入的77.7%，这一比例的高企表明，泰康养老社区的盈利能力相对较低。一旦物业资产的增值停滞或下跌，再加上高成本的运营模式，泰康养老将不得不面对更大的财务压力和持续亏损的局面。

　　2024年上半年，泰康养老的亏损已扩大至14.76亿元，公司被迫增资40亿元进行“输血”。这种增资手段虽然暂时缓解了财务困境，但长期来看，这种依赖资本市场进行增资的模式无法持续。增资带来的资金支持会增加泰康养老的财务负担，若未来持续亏损，企业可能无法承受这一持续“输血”的压力，最终可能面临资金链断裂和盈利模式的崩溃。

　　五、房地产市场与保险销售双重下行的压力

　　泰康养老模式的脆弱性还表现在其对房地产市场和保险销售的双重依赖上。房地产市场的下行直接影响了泰康养老的物业资产增值预期，而保险产品的销售下滑则进一步加剧了企业的收入压力。随着市场竞争的加剧以及消费者对保险产品需求的下降，泰康养老不仅面临着资产减值的风险，同时也承受着收入增长放缓的压力。

　　房地产市场的低迷使得泰康养老的盈利空间不断压缩，而保险销售的疲软则使得保险公司无法依赖新的保费收入支撑运营成本。在这种双重压力下，泰康养老模式的可持续性遭遇了前所未有的挑战。未来，如果房地产市场持续低迷，且保险产品的销售未能有效回升，那么这一模式的风险将愈发突出。

　　六、写在最后

　　总的来说，依赖物业资产增值的泰康养老模式在当前经济环境下正面临着前所未有的风险。物业价值的缩水直接影响到资产端收益的稳定性，而重资产模式则加剧了资金链的脆弱性。在房地产市场低迷和保险销售萎缩的双重压力下，泰康养老需要尽快找到新的盈利模式，以减轻对房地产和保险销售的依赖，避免陷入资产与负债端失衡的困境。

　　未来，泰康养老可能需要在其商业模式上进行根本性的调整，探索更加灵活且可持续的盈利路径。如果能够在风险控制和多元化收入方面进行有效改革，或许仍能在养老产业这一庞大市场中占据一席之地。然而，短期内，其“保险+养老社区”模式的风险依然不可忽视，企业需要在未来的发展中保持高度警惕。

　　以上是个人观点，仅供参考。